中国正义反腐网-《反腐廉政月刊》杂志社综合讯：（公民记者程敏、易如报道）近年来，三道红线管控下民营房企深陷流动性危机，致其减少购地，这使得靠“土地财政”的地方政府陷入困境。日前，地方政府融资平台（城投公司）成了拿地的主力军。

▲这使得靠“土地财政”的地方政府陷入困境。日前，地方政府融资（城投）平台成了拿地的主力军。图为上海南京路一景。（图片来源：资料图）

       分析表示，这些融资平台实质是地方政府借钱举债的空手套白狼，全国各地方政府是在靠土地或向民间转嫁来解决债务危机，以此维系岌岌可危的地方政府和中国楼市。

       截至2022年1月18日，中国22个试点城市已完成2021年全部三轮集中土拍。22城累计供应宅地宗数较2020年增加6%，但累计成交宅地宗数较2020年下跌6%。房地产数据公司北京诸葛找房显示，22城流拍率，首轮为10%以下，二轮达36.2%，三轮也达到24.4%。

       中国指数研究院土地拍卖监测总监张凯对媒体表示，受“三道红线”政策打击，民营房企资金紧张没钱竞标，国有企业成为拿地主力，以托底房地产市场并支持地方政府。

       易居中国研究与发展研究院研究主任严跃进对媒体表示，近几个月来，地方政府融资平台购买了全国约30%的地块，在一些县城的贡献率可能上升至50%左右。

       而2010年发改办财金[2010]2881号文，明确规定，城投公司的主营收入70%需要来自自身，政府补贴只能占30%。这一政令具有一定的前瞻性，可预防地方政府财政开支太大，间接带来中央政府大规模财政赤字。

       所谓地方政府融资平台，据银监发（2013）10号文件定义，是指“地方政府出资设立并承担连带还款责任的机关、事业、企业三类法人”。

▲国家发展改革委办公厅关于进一步规范地方政府投融资平台公司发行债券行为有关问题的通知 （发改办财金[2010]2881号）（图片来源：国家发改委网站截图）

       经济学家黄峻对媒体表示，地方融资平台（城投公司）是地方政府的地方国有企业，从去年下半年开始积极参加土地招拍挂，是按照地方政府的指示操作，“意图是‘制造土地市场日渐复苏’的‘人造预期’，以此在数据上混淆市场预期”。

       资料显示，城投公司是城市建设投资公司的简称，是全国各大城市政府投资融资平台，起源于1991年，承担相应的政府职能，是特殊市场经营体。

       此类城投公司大多是不具备盈利能力的，属于事业单位或者国有独资公司性质，他们是通过政府补贴的方式实现盈利，属于带有政府性质的特殊市场经营体。这段时间的操作模式，政府投融资平台只是个载体，自身并无资产。

       中央分税制等财政金融体系改革后，一方面，地方政府因消费税、增值税等主要税种归缴中央，财政困境逐渐增加。另一方面，商业银行因规定不能直接贷款给政府部门与行政机构，贷款投向成为商业银行纠结问题。

       上世纪末，在国有大行以及国开行等政策性银行的支持下，地方政府开始设立融资平台公司（地方国企），以地方政府拨入的项目垄断性收入、有收益项目、股权及土地等资产，来承接商业银行的信贷投放，也变相实现地方政府融资目的。

       地方融资平台除从银监会体系获得贷款及非标融资外，融资平台还可以通过以上资产发债融资，即所谓的城投债，包括发改委体系下的企业债、证监会体系下的公司债以及交易商协会旗下的中票短融等等。

       据彭博社分析，地方政府融资平台（城投公司）购地虽然有助于遏制当前土地销售下滑的趋势，从而在经济放缓的情况下缓解各地政府的财政压力，但无疑也将推升城投公司的杠杆率，并进一步增加其本就沉重的债务负担。

       资料显示，截至去年5月，全国共有11,477家融资平台，包括网际网路金融、P2P等。国际货币基金组织（IMF）早前测算，截至2020年末，中国城投公司的总债务达到39万亿元（人民币，下同），而高盛去年9月发布的报告称，至2020年底，地方政府融资平台债务总额达53万亿元。

       据彭博数据显示，中国城投公司在岸市场的债券余额已飙升至1.9万亿美元，离岸约870亿美元。而在境内外市场今年将面临约3760亿美元的债券到期，其中大部分债券为境内债券。

       据《华尔街日报》本月的报道称，城投公司是一个主要的隐性债务库，内含大量的地方隐性债务。中共中央政治局、中央办公厅及国务院曾在2017年、2018年多次发文强调，“稳妥化解累积的地方政府债务风险，坚决遏制隐性债务增量”。

       2020年12月，中央经济工作会议对化解地方隐性债务的政策定调，“2025—2030年期间化解完毕地方隐性债务已成为一项政治任务。”不过，外界至今没有看到关于全国各地方政府隐性债务的官方账目。

       那麽，融资平台（城投公司）有钱去拿地吗？经济学家黄峻表示，除了发行大量的各类债券获取资金拿地外，城投公司拿地的钱主要来自银行贷款，贷款抵押物包括：地方政府拨入的土地使用权；地方政府拨入的物业、市场、码头等资产；及运营公共事业的收入这三个方面。“实际情况往往互相叠加，而且存在两城投互帮担保等。”

       而土地使用权是地方政府最容易动用的资产抵押物，黄俊说，由于融资平台是“闭环”操作，拿土地抵押贷款，贷款后再去拿地，即“完善土地使用权手续的土地被地方政府‘装’进地方的‘土地储备中心’或者城投企业后，就可以向商业银行贷款去买招拍挂土地使用权，买下之后再抵押，再运作；或者两城投企业互相通过土地使用权招拍挂倒手，产生市场交易数据。”

       熟悉房地产运作的福建企业老板程胜（化名）也对记者表示，城投的幕后老板就是政府，他们通过所谓的公开招拍买卖价格，以此作为向银行抵押的评估价格，获取贷款，融资平台就是地方政府的白手套。

       “比如我这边所在位置的这块地通过拍卖，被福州一家城建公司买走，而这家公司原本就是福州市政府的国企，就是说左手是政府在征地，右手又卖给自己的城投公司，卖给自己的企业，左手倒右手，价格直接控制，就这么玩，整个就是恶性循环，拆东补西。”

       经济学家黄峻表示，融资平台大量购地实际上并不能缓解地方政府财政上的收支缺口，原因是地方政府的债务其实就是这些企业的债务。

       “他们把之前国家层面政策去库存与大量政策支持下取得的收益不去偿还原有债务，出于政绩考虑、工程灰色等，去加码放大杠杆‘大跃进’，结果是‘大象耕田越踩越深’，甚至有时候一个地方政府领导上台后过度大搞基建，短短几年消耗了整个地方政府多年的财政盈余，而当国家层面政策收紧或者变化，还会造成地方财政债务危机。”

       政经分析人唐敖对记者表示，融资平台（城投）拿地现象的出现，是中共政权走投无路之下的选择，主要有两个原因，一是中共不得不靠卖地收入来维系它的地方政权，“融资平台买土地的钱很大部分来自银行贷款，但这个债务是由城投公司来背，并不会增加中共政府名义上的负债率”。

       另一个原因是中国楼市遇冷。政经分析人唐敖说，虽然部分经济发达的一、二线城市的房市目前尚可，但楼市整体形势堪危，尤其是民营房企的债务危机加大了房市下行的压力，而房市的冷清又传导至土地市场，当局被迫自己入场做托，炒卖土地，给房市托底。

       “但这个做法是饮鸩止渴，因为隐形债务巨大的地方政府和银行系统，托不住规模庞大的中国楼市。”

       中国房地产经理人联盟理事邓浩志对媒体表示，如果房企生存状况情况不改善，这种托市意义并不大。“一则土地出让收入只是‘左手交右手’，并没有有效增加收入；二则也改变不了普通房企对市场的预期，更改变不了他们的资金状况，只能算无用功。”

       经济学家黄峻说，城投拿地背后的动机除了托市地产“创造预期”外，当然，“城投也会投资开发一些房地产项目，而买入的土地使用权更多作为日后与民营房地产企业合作时的‘作价入股’用。另外，城投的一些债务，可以通过有公开的交易记录的土地使用权进行抵债。”

       经济学家黄峻表示，拿地的贷款也会给商业银行带来风险，因为随着地方城投的债务越陷越深，国家层面政策的收紧，如果真正市场化，这些贷款不少是极大风险，过去这些风险由上级政府出面，甚至中央政府出台政策由中央财政“兜底”，“把银行呆坏帐资产剥离到某个资产管理公司，日后整合处理，这个剥离过程，可以理解为央行印钞把坏帐更换了”。

       另外，“对于呆坏帐严重的，北京指派其它银行接管。还有就是债转股，把债务直接转变成企业的股份，银行变成企业的‘股东’，账面上处理就不是坏帐，时间换空间。”

       对于无法以上操作的，或者救济意义不大的，就控制它们“有序清算破产”，由市场慢慢消化。而以债券方式发行的很多城投债，视不同情况赔付不同，“看是否可以稳定或者控制住”，黄俊说，“过去通过涨价去库存，把债务转嫁到最终消费者，例如之前的涨价去楼市库存”。

       政经分析人唐敖表示，地方政府利用融资（城投）平台“左右手倒卖”拿地，是变相利用银行贷款支撑入不敷出的土地财政，“这种倒卖恶性循环会推高建房成本和楼市价格，将地方政府的债务转嫁到购房者头上”。

       部分城投公司已经开始布局优质房地产业务！

       2021年11月，据知乎网“政策解读学习交流”表示，“从公开披露的信息来看，目前已经有多家城投公司已经开始参与土拍并摘取了土地，主要是涉及山东、江苏、浙江、四川、河北等地的部分城投公司。部分城投公司通过公开拍卖获取土地使用权，需要配置安置房项目。”

       10月13日，杭州西辰置业有限公司（西湖城投）以150276万元的价格摘得杭州市西湖区总出让面积为45896平方米的商住地。

▲杭州第二批集中供地：西湖城投15亿竞得西湖区宅地（图片来源：网络截图）

       8月30日，嘉兴城市建设投资有限公司的子公司联合（华润置地控股有限公司），以13.25亿元的价格摘得嘉兴市区总出让面积为35.23万平方米的商住地。

▲嘉兴第二批集中供地：华润联合嘉兴城投13.25亿竞得经开区商住地（图片来源：网络截图）

      7月20日，桐乡市城市建设投资有限公司以9040万元的价格摘得嘉兴桐乡市乌镇总出让面积为1.9984万平方米的商住地。

▲桐乡城投9040万+1100平配建竞得嘉兴桐乡市2万平商住地（图片来源：网络截图）

       7月5日，湖州市城市投资发展集团有限公司的子公司以18.94亿元的价格摘得浙江湖州市总出让面积为8.72万平方米的商住地。

▲湖州城投：18.94亿连获浙江老城区2商住地（图片来源：网络截图）

       那么问题来了，平台公司拿的钱哪里来的呢？是不是都不用交土地款，直接开个白条就行，反正都是自家人。实际上，并不是这样的，国企的生意也要经得起审计。通常操作，都是地方政府在注册公司的时候，注册资本金设得很高，前面并不实缴，后面将实缴的出资用于支付土地款，左手拿出来的钱右手接住又进了兜里。这才是地方平台公司，拿地不差钱的根本原因，子弹可以无限循环。